现实情况

      近年来常出现房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋的案件；出卖人多为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；时间多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；起因多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。

农村私有房屋买卖合同原则上认定无效，例外的认定有效。

      主要理由

     1、房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的，属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

     2、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。该行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

     3、目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。

     4、认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。

     例外

       1、如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，办理宅基地审批手续的，可以认定合同有效。
     
   司法实践中处理原则

      1、 出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，出卖人应予补偿。

      2、买受人已经翻建、扩建房屋的情况，出卖人应对其添附价值进行补偿；

      3、返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间。

      办案经验分享：本律师代理大量农村房屋买卖案件，从案件结果来看，买卖农村宅基地房屋行为违法，买卖会被法院认定无效，买受人被迫将房屋归还，收回当时的购房款购房款。但涉及房屋增值的或拆迁补偿的，利益的70%还是归属买受人一方。

      律师提示：农村房屋买卖，买受人永远不能取得房屋产权，出让人可以随时要求返还房屋，买受人为保护自己权益，必须签订买卖协议，在违约条款中严格约定违约惩罚责任，是出让人的违约成本高于违约收益。

                                                 宁波王冰律师  13586709808